# 万科企业股份有限公司（万科A） (000002)

> 个股分析报告　|　行业：房地产开发与物业服务　|　报告日期：2026年9月23日　|　北京时间2026年9月23日收盘

*本报告基于公开信息由AI自动整理生成，仅供参考，不构成投资建议。*

## 一、核心摘要

最具决策意义的事实是万科仍处大额亏损：2026年上半年营收701.69亿元、同比下降33.38%，归母净亏损149.51亿元；开发结算规模收缩拖累收入，联营、合营企业亏损增加使投资收益承压。报告列示的净利润负同比不代表亏损收窄。

开发及相关资产经营仍占收入近七成，物业服务约占四分之一，但多元业务尚未抵消开发下行。9月23日收盘3.92元，亏损状态下PE-TTM无有效值；市净率约0.44倍，账面折价不等于净资产可变现。第三方页面列示目标价3.27元，原始研报未复核。

## 二、公司概况

### 2.1 基本信息

| 项目 | 内容 |
| --- | --- |
| A股代码 | 000002 |
| 上市板块 | 深交所；另有港股上市股份 |
| 主营业务 | 房地产开发及相关资产经营、物业服务 |

### 2.2 主营业务与产品布局

- 房地产开发及相关资产经营：2026年上半年收入占69.4%，以住宅开发为主，含综合住区、代建、城市更新等。
- 物业服务：2026年上半年收入占26.3%；其余约4.7%为其他业务。

### 2.3 产业链上下游地位与成本利润结构

万科处于房地产开发中游，连接土地与工程建设端、购房者及物业租户等需求端，并延伸至运营服务。

- 开发投入包括土地使用权、工程施工、建安人工、建筑材料及设备；经营性资产另有改造、维护和能源支出。
- 2025年前五名材料设备供应商采购13.92亿元、占采购总额4.23%；该口径不覆盖土地及施工等全部上游。
- 土地价格受城市与地块市场影响；公司可通过集中采购、标准化和施工管理控制部分成本，但无显著材料定价权证据。
- 开发产品主要面向分散的个人购房者；售价与去化受城市供求、竞品、购买力及政策影响，客户分散不代表定价权强。
- 行业主要压力是购房者跨项目选择、销售走弱时售价和去化承压；商业及物流运营还面临租金、免租期和服务条件谈判。
- 物业服务、商业和物流客户包括业主、租户及企业客户，议价关系随项目和合同而异；行业不适用汽车零部件式主机厂年降机制。
- 2025年末应收账款净额95.19亿元，约为全年收入4.1%；应付账款1,306.32亿元、合同负债1,017.69亿元。其他应收款余额2,371亿元，普通应收账款比例不能完整反映回款风险。
- 公司年报披露：2025年前五大客户收入占比1.2%，2024年为1.0%；客户集中度数据未获独立同口径交叉核验，以最新年报口径为准。

| 年度 | 毛利率 | 净利率 | 简要说明 |
| --- | --- | --- | --- |
| 2022 | 19.78% | 约4.50% | 该业务毛利率同比下降1.96个百分点。 |
| 2023 | 15.4% | 约2.61% | 毛利率同比下降4.4个百分点，结算盈利空间收窄。 |
| 2024 | 9.5% | 约-14.42% | 高地价项目结算承压，并计提存货及信用减值。 |
| 2025 | 8.6% | 约-37.94% | 高地价结算及资产、信用减值进一步拖累净利。 |

万科以中游开发建设和销售为主，叠加下游运营服务，非上游资源型企业；利润改善取决于售价与去化企稳、土地及项目成本控制、优质城市项目占比提升和经营资产回报改善。毛利率为开发及相关资产经营业务口径，并非纯住宅开发。

## 三、财务数据与估值分析

### 3.1 近期经营业绩

| 报告期 | 营业收入 | 同比 | 归母净利润 | 同比 |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2026年上半年 | 701.69亿元 | -33.38% | -149.51亿元 | -25.15%（报告列示） |
| 2025年 | 2,334.33亿元 | -31.98% | -885.56亿元 | -78.98%（报告列示） |
| 2024年 | — | — | -494.78亿元 | — |

*截至2026年9月23日，最新披露为2026年半年报；财报经审阅，非审计意见。同比按公司报告列示口径。*

业绩仍处大额亏损，开发业务结算规模下降拖累收入；投资收益为负，主要受联营、合营企业亏损增加影响。归母净亏损扩大，报告列示的负同比不代表亏损收窄。

### 3.2 盈利预测

*同花顺截至2026年9月23日汇总：2026年6家、2028年5家机构；归母净利均值。收入为东方财富证券单家预测。2028年净利预测区间-180.70亿至5.19亿元。*

| 年度 | 营业收入 | 归母净利润 | 净利润增速 | 每股收益(EPS) |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2026年 | 1,811.20亿元（单机构预测） | -269.50亿元 | — | -2.26元 |
| 2027年 | 1,296.81亿元（单机构预测） | -178.27亿元 | — | -1.50元 |
| 2028年 | 984.95亿元（单机构预测） | -110.17亿元 | — | -0.92元 |

### 3.3 估值水平与机构评级

| 机构 | 评级 | 日期 | 备注 |
| --- | --- | --- | --- |
| 东方财富证券 | 中性 | 2026年9月8日 | 摘要未列目标价 |
| 长江证券 | 增持 | 2026年9月1日 | 公开汇总页未列目标价 |
| 国泰海通 | 中性 | — | 目标价3.27元；第三方页面列示 |

截至2026年9月22日，股价3.81元，总市值454.56亿元；市净率0.44倍、市销率0.23倍。公司亏损，PE无有效值，不宜用市盈率作正向估值判断。低于1倍市净率反映市价低于账面净资产，但不代表净资产可按账面金额变现。国泰海通目标价3.27元为第三方页面列示，原始研报未复核；东方财富证券、长江证券公开摘要未列目标价。

## 四、近期消息与公告

### 4.1 股价异动提示基本面与流动性压力

2026年9月23日披露：9月18日、21日、22日连续三日收盘涨幅偏离值累计超20%。公司称无应披露未披露重大事项；上半年营收701.7亿元、归母净亏损149.5亿元，短期借款、股东借款及一年内到期有息负债合计1,788.6亿元，现金530.8亿元，流动性承压。

### 4.2 未结诉讼仲裁涉案约120亿元

2026年8月28日公告，2026年3月1日至7月31日新增且未结诉讼、仲裁涉案金额约120.41亿元，占最近一期经审计净资产绝对值10.30%；案件仍在审理中，对利润影响尚不确定，涉案金额不等于确定损失。

### 4.3 深铁提供不超过5.19亿元借款

2026年7月22日公告，第一大股东深铁集团拟提供不超过5.19亿元借款，用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息，公告所列利率为2.29%。股东融资提供支持，也反映公司仍有债务偿付和流动性管理需求。

### 4.4 房地产市场转向存量时代

2026年9月18日，住建部官员称房地产供求关系发生重大变化，二手房交易占比由2020年的27%升至2025年的46%，2026年前8个月达52%；公积金新规9月20日起施行。政策或影响住房消费环境，但尚不能据此判断万科经营改善。

## 五、股价走势与技术面分析

### 5.1 价格概况

| 指标 | 数值 |
| --- | --- |
| 收盘价 | 3.92元（工作口径；另一来源报3.93元） |
| 当日涨幅 | 2.89%（另一来源报3.15%） |
| 日内高低 | 4.19元 / 3.75元 |
| 成交额 / 换手率 | 42.92亿元 / 10.98% |
| 总市值 | 467.68亿元 |
| 52周高低 | 高点来源报6.98—7.14元；低点2.88元 |
| PE(TTM) | — |

### 5.2 技术指标

| 指标 | 数值 | 简要解读 |
| --- | --- | --- |
| MA5/MA10/MA20（截至9月23日计算） | 3.54/3.30/3.24元 | 收盘高于短期均线，反映近期快速反弹。 |
| MACD（截至9月22日快照） | DIF 0.08；DEA 0.01；柱0.13 | 快照显示动能偏强，非9月23日同日指标。 |
| RSI(6/12/24，9月22日快照) | 88.3/77.9/67.3 | 短周期读数偏高，快速拉升后波动风险上升。 |
| 布林上/中/下轨（9月22日快照） | 3.59/3.20/2.80元 | 收盘高于所列上轨，短线偏离较大且数据非同日。 |

股价自9月17日3.02元快速反弹至3.92元，短期均线转强，但9月23日冲高回落且RSI快照偏高，显示波动与分歧加大。短线关注4.15—4.20元压力及3.65—3.80元支撑；指标快照与行情存在时点、来源差异。

### 5.3 短线走势展望（未来一周，情景推演，仅供参考）

**⚠️ 风险提示：以下为基于截至9月23日行情的主观情景推演，权重为启发式判断而非统计概率，不构成投资建议。**

#### ① 关键技术位置

| 位置 | 区间 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 短期压力 | 4.15—4.20元 | 参考9月23日盘中高点4.19元；放量站稳才打开向4.20—4.60元观察的空间。 |
| 第一支撑 | 3.65—3.80元 | 参考9月21—22日收盘区域；失守则短线反弹结构转弱。 |
| 强支撑 | 3.25—3.35元 | 参考9月18日收盘及反弹起涨区域；有效跌破需留意回探3.00—3.10元。 |

#### ② 未来一周情景（主观权重，非统计概率）

- 震荡整理（相对权重较高，约五成）：若4.15—4.20元遇阻但3.65—3.80元守稳，且成交额回落，关注3.65—4.20元区间反复。
- 偏弱下行（权重中等，约三成）：若放量跌破3.65元且房地产板块走弱，关注3.25—3.35元；再失守则观察3.00—3.10元。
- 反弹走强（权重偏低，约两成）：若收盘有效突破4.15—4.20元、成交额持续放大且板块同步走强，可观察4.20—4.60元区间。

#### ③ 资金与流动性背景

9月23日换手率10.98%、成交额42.92亿元；9月22日换手率约8.44%、成交额约30亿元（估算）。万科2026年半年报显示，截至6月30日前十名股东合计持股约49.48%，含指数基金等机构持仓；数据距分析日近三个月，持仓可能变化，不能据此推断当前盘口深度。近期成交活跃，但放量伴随分歧和波动上升。

若后续单日成交额达到或超过约40亿元，且收盘站上4.15—4.20元，可视为放量突破获得一定成交支持。

#### ④ 关注要点（仅为观察思路，非操作指令）

- 观察4.15—4.20元能否放量有效突破，区分收盘站稳与盘中冲高。
- 观察3.65—3.80元支撑；若失守，关注3.25—3.35元区域。
- 对照约40亿元成交额观察线，结合收盘位置判断量价确认。
- 资金流向平台口径不一，单日资金分类数据不代表确定的持续趋势。

*以上情景推演基于2026年9月23日收盘数据及历史价格、技术指标测算，短期股价还会受消息面、资金面、大盘环境等多重因素扰动，技术指标本身存在滞后性和局限性，不构成对未来实际走势的保证，也不构成买卖建议，请结合最新市场信息独立判断并自行承担投资风险。*

## 六、行业格局与竞争对手分析

### 6.1 行业现状

行业从规模扩张转向存量去化、核心城市布局与资金安全并重。2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%、销售额下降12.6%；2026年上半年百强房企销售额TOP10占百强合计52.1%。

### 6.2 竞争格局

- 房企销售榜单的全口径、权益口径及代建计入规则存在差异，规模排名不能直接等同于财报收入。
- 万科2025年销售金额同比下降45.5%，外部榜单约列第六；公司销售金额与第三方全口径统计口径不同。

### 6.3 主要竞争对手

| 公司 | 定位 | 说明 |
| --- | --- | --- |
| 保利发展（600048） | 全国性央企开发商 | 央企资源与核心城市布局是重要比较维度。 |
| 中海地产（00688.HK） | 头部住宅开发商 | 全国性销售与核心城市布局，亦发展商业运营。 |
| 华润置地（01109.HK） | 开发与商业运营并重 | 持有型商业运营是与开发结算型房企的重要差异。 |
| 招商蛇口（001979） | 开发、资产运营及物业服务 | 园区及综合开发运营属性更突出。 |
| 滨江集团（002244） | 杭州区域深耕型开发商 | 区域集中度较高，与万科全国化布局不同。 |

万科业务覆盖开发及物业、租赁住房、商业和物流运营，业务形态较多元；但销售表现承压，开发项目盈利受高地价结算、售价与去化影响。相较央企同业，其销售规模排名下滑，经营改善更依赖成本控制与项目结构优化。

## 七、风险提示

- 流动性风险：短期借款、股东借款及一年内到期有息负债合计1,788.6亿元，高于现金530.8亿元。
- 销售与结算风险：2025年销售金额同比下降45.5%，开发结算规模收缩已拖累2026年上半年收入。
- 盈利与减值风险：开发业务毛利率降至8.6%，高地价项目结算及资产、信用减值持续压制利润。
- 诉讼风险：截至2026年7月底新增未结诉讼仲裁涉案约120.41亿元，案件结果及对利润影响尚未确定。
- 融资依赖风险：深铁拟提供不超过5.19亿元借款用于偿还债券及指定借款利息，显示偿债安排仍需外部支持。

## 八、正反方证据审查

### 8.1 支持核心逻辑的证据

- 物业服务、租赁住房、商业及物流运营拓展收入来源，业务结构并非单一依赖开发。
- 第一大股东深铁提供借款支持，为部分债务偿付安排提供了融资来源。
- 股价低于账面净资产对应水平，市场已对经营压力作出较大折价定价。

### 8.2 反方证据与脆弱点

- 开发结算规模收缩与销售下滑相互作用，收入端尚未出现企稳证据。
- 联营、合营企业亏损增加并拖累投资收益，亏损来源超出开发主业结算。
- 机构预测仍指向未来数年归母净利润为负，盈利修复路径尚不清晰。

### 8.3 证据权衡

**证据倾向：偏空；置信度：中**

亏损、收入收缩及融资压力证据明确；但预测分歧较大，且半年报为经审阅而非审计，修复节奏仍需后续数据验证。

### 8.4 后续验证触发点

- 后续销售额与营收降幅是否收窄、项目交付结算是否兑现。
- 开发业务毛利率、减值计提及联营合营投资收益变化。
- 经营现金流、到期债务偿付与新增股东融资安排。

## 九、结论与展望

当前判断的核心仍是经营与资金压力能否同步缓解，而非单看近期股价反弹。销售去化、项目结算盈利和联营合营企业表现，将决定亏损收敛是否具备持续性。

后续重点跟踪新一期销售与营收兑现、开发业务毛利率及减值变化，以及经营现金流、到期债务偿付和股东融资安排；若这些指标未改善，低市净率本身不足以证明估值具有安全边际。

## 数据来源

- [https://vanke.com/upload/file/2025-03-31/347afc1b-5747-4468-8a7a-9ca6639dc4cb.PDF](https://vanke.com/upload/file/2025-03-31/347afc1b-5747-4468-8a7a-9ca6639dc4cb.PDF)
- [万科A(000002)_公司公告_万科A：2026年半年度报告新浪财经_新浪网](https://money.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12562729&stockid=000002)
- [https://www.vanke.com/upload/file/2026-03-31/32a9e0c4-b0c5-434d-85bb-db2a492d0bf2.pdf](https://www.vanke.com/upload/file/2026-03-31/32a9e0c4-b0c5-434d-85bb-db2a492d0bf2.pdf)
- [万科B(200002)_公司公告_万科A：2022年年度报告摘要新浪财经_新浪网](https://money.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=8938674&stockid=200002&utm_source=openai)
- [万科企业股份有限公司2023年度报告](https://stockn.xueqiu.com/SZ000002/20240329687737.pdf?utm_source=openai)
- [https://www.vanke.com/upload/file/2025-03-31/347afc1b-5747-4468-8a7a-9ca6639dc4cb.PDF](https://www.vanke.com/upload/file/2025-03-31/347afc1b-5747-4468-8a7a-9ca6639dc4cb.PDF)
- [2025年房企销售额排位赛出炉：前十门槛卡线千亿 谁进谁退？ _ 东方财富网](https://finance.eastmoney.com/a/202601053609168127.html?utm_source=openai)
- [公司公告_保利发展：2025年年度报告摘要新浪财经_新浪网](https://vip.stock.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12114237&utm_source=openai)
- [https://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-04-30/1225264061.PDF](https://static.cninfo.com.cn/finalpage/2026-04-30/1225264061.PDF)
- [万科A(000002)_公司公告_万科A：2025年年度报告新浪财经_新浪网](https://money.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12053173&stockid=000002)
- [万科A(000002) 盈利预测_F10_同花顺金融服务网](https://basic.10jqka.com.cn/176/000002/worth.html)
- [万科A(000002)2026年半年度报告点评：业绩延续承压 业务多元化发展__新浪财经_新浪网](https://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/search/rptid/842236924395/index.phtml)
- [国泰海通证券:《万科A2026年中期报告点评：经营性现金流回正，聚焦发展推进化险》-发现报告](https://www.fxbaogao.com/detail/5652919?utm_source=openai)
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- [万科A(000002)_公司公告_万科A：A股股票交易异常波动公告新浪财经_新浪网](https://money.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12617153&stockid=000002&utm_source=openai)
- [https://www.news.cn/20260918/1f9751b401b2427991cd1556a6396ad4/c.html?utm_source=openai](https://www.news.cn/20260918/1f9751b401b2427991cd1556a6396ad4/c.html?utm_source=openai)
- [中华人民共和国司法部](https://www.moj.gov.cn/pub/sfbgw/gwxw/xwyw/202608/t20260818_538627.html?utm_source=openai)
- [万科A: 关于按照《香港上市规则》公布2026年8月证券变动月报表的公告_股票频道_证券之星](https://stock.stockstar.com/notice/SN2026090200036239.shtml?utm_source=openai)
- [万科A(000002)_公司公告_万科A：关于累计诉讼、仲裁情况的公告新浪财经_新浪网](https://money.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12562727&stockid=000002&utm_source=openai)
- [公司公告](https://basic.10jqka.com.cn/api/stockph/pubInfo/58842153/?utm_source=openai)
- [公司公告_万科A：关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告新浪财经_新浪网](https://vip.stock.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12457287&utm_source=openai)
- [万科A(000002)_公司公告_万科A：2025年年度报告新浪财经_新浪网](https://money.finance.sina.com.cn/corp/view/vCB_AllBulletinDetail.php?id=12053173&stockid=000002&utm_source=openai)
- [万科A涨2.89%，成交额42.92亿元，人气排名2位！后市是否有机会？附走势预测_新浪财经_新浪网](https://finance.sina.com.cn/stock/aiassist/ggsp/2026-09-23/doc-inisuxhf5361545.shtml)
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- [万科A(000002.SZ) 股票行情_历史数据_主力资金 - 大波浪数据](https://www.yyqyx.com/s/000002.SZ?utm_source=openai)
- [万科A(000002)_资金流向_证券之星](https://stock.quote.stockstar.com/capital_000002.shtml)

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