一文看懂物业管理产业链
物业公司负责小区的保洁、安保、绿化和维修，主要收入是业主交的物业费，再加上社区团购、家政等增值服务。过去物业公司跟着母公司开发商扩张，新房交付多、规模涨得快。地产下行后，新增交付变少，母公司给的业务也减少，增长回到靠招投标抢存量项目。更大的压力在收费：2025 年百强企业住宅物业费收缴率约 82.3%，下降 2.4 个百分点，不少城市还在下调物业费。行业在分化：2026 年上半年 63 家上市物企中，31 家收入下降，7 家亏损，华润万象生活一家就赚了全部盈利企业净利润的约 21%。
- 收缴率降
- 2025 年百强住宅物业费收缴率约 82.3%，下降 2.4 个百分点
- 行业分化
- 2026 年上半年 31 家上市物企收入下降，7 家亏损
- 主动退盘
- 2025 年行业退盘超过 500 个项目，面积超过 1.5 亿平方米，物企主动退出亏损项目
产业链图
基础物业、社区增值和非业主增值
| 基础物业服务 | 社区增值服务 | 非业主增值服务 | |
|---|---|---|---|
| 收入来源 | 业主交的物业费 | 社区团购、家政、停车等 | 开发商的案场、咨询服务 |
| 稳定性 | 最稳定，是主要收入 | 看社区运营能力 | 跟着地产销售走 |
| 地产下行后 | 收缴率和物业费承压 | 需要业主消费意愿 | 大幅萎缩 |
| 看什么 | 收缴率、在管面积 | 单户收入 | 关联方业务占比 |
物业公司靠什么赚钱
物业公司按面积收物业费，提供保洁、安保、绿化、电梯维修等服务。人工是主要成本，所以利润取决于两件事：能不能收上物业费，以及人工和服务成本能不能控制住。
基础物业服务仍是绝大多数物企的主要收入：按中指研究院统计，披露数据的 55 家上市物企中，52 家基础物业服务收入占营收超过一半，43 家超过 70%。
地产下行后：增长换挡
过去物企的新增面积主要来自母公司开发商交付的新房。地产销售下滑后，新增交付减少，开发商给的案场、咨询等非业主业务也萎缩，增长只能靠招投标抢存量项目。
收费也在承压：2025 年百强企业住宅物业费收缴率约 82.3%，下降 2.4 个百分点。2024 年以来，重庆、银川、青岛、武汉四城已有百余个项目下调物业费，多数降幅在 20%–35%。
2026 上半年：头部赚钱，中小承压
按中指研究院，截至 2026 年 8 月 31 日，63 家上市物企披露中期业绩，合计收入约 1533.47 亿元；9 家收入超 50 亿元的企业占 66.4%。32 家收入增长，31 家下降；56 家盈利，7 家亏损。
利润高度集中：华润万象生活上半年净利润约 23.02 亿元，占盈利企业净利润合计的 21.0%；头部 8 家净利润整体增长 3.37%，净利润 2.5 亿元以下的 45 家整体下降 10.41%。碧桂园服务上半年收入约 245 亿元，增长 5.7%，在管面积约 10.96 亿平方米，行业第一。
2025–2026：物企主动退盘
过去物企拼命扩大管理面积，现在开始主动退出收不上钱的项目。2025 年行业退盘项目超过 500 个，面积超过 1.5 亿平方米；万物云 2026 年上半年退出 139 个住宅项目，涉及年化饱和收入约 7.43 亿元。
融创服务上半年也退出了部分收缴率低、空置率高的项目，对亏损项目逐个清理。
收缴率低、物业费下调时，管得越多不一定赚得越多。物企从追求规模，转向挑选能赚钱的项目。
- 物业的利润取决于收缴率和成本，而不是管理面积。
- 地产下行会通过新增交付、关联业务和业主支付三条线影响物企。
- 主动退盘短期减少收入，长期改善现金流。
常见的误判
误判物业是收租式的稳定生意。
实际上2025 年百强住宅物业费收缴率约 82.3%，下降 2.4 个百分点。
误判管理面积越大越赚钱。
实际上2025 年行业退盘超过 500 个项目，物企在主动退出亏损项目。
误判物业费只会涨不会降。
实际上重庆、银川、青岛、武汉已有百余个项目下调物业费，多数降幅 20%–35%。
误判上市物企普遍在增长。
实际上2026 年上半年 63 家上市物企中 31 家收入下降。
地产、收费和政策：几种情景
| 情景 | 主要影响 | 传导路径 |
|---|---|---|
| 新房交付继续减少 | 物企新增面积 | 增长放缓 |
| 物业费普遍下调 | 基础物业 | 收入和毛利下降 |
| 收缴率回升 | 物企现金流 | 利润改善 |
| 母公司债务问题 | 关联方应收 | 坏账风险 |
| 养老、托育等“物业+”服务 | 社区增值 | 新的收入来源 |
| 人工成本上升 | 物企 | 利润压缩 |
各环节的供需特征
| 环节 | 供给刚性 | 集中度 | 新需求 | 政策干预 | 怎么看 |
|---|---|---|---|---|---|
| 基础物业 | 低 | 中 | 低 | 中（收费指导） | 看收缴率 |
| 社区增值 | 低 | 低 | 有 | 低 | 看单户收入 |
| 非业主增值 | — | 高（依赖母公司） | 低 | 低 | 看地产销售 |
| 存量外拓 | 低 | 低 | 有 | 中（招投标） | 看中标 |
供给刚性：扩产要多久、花钱能不能加快。集中度：产量是不是集中在少数国家或企业。越刚性、越集中，越容易出现紧缺。
怎么跟踪
| 指标 | 看什么 | 去哪里看 |
|---|---|---|
| 物业费收缴率 | 现金流 | 中指研究院等机构年度报告，媒体报道 |
| 上市物企中期和年度业绩 | 行业分化 | 中指研究院统计，上市公司财报 |
| 新房竣工和交付 | 新增面积 | 国家统计局每月房地产数据，免费 |
| 物业费调整和退盘 | 价格和项目 | 地方住建部门公告、媒体报道 |
| 在管和合约面积 | 规模储备 | 上市公司财报 |
数据来源
- 同花顺转载中指研究院：63 家上市物企 2026 年中期业绩（2026-09-01）
- 同花顺转载证券时报：多家上市物管企业中期业绩（2026-08-26）
- 虎嗅：物业费下调和退盘潮（2026-08-18）
内容更新于 2026-10-17。