一文看懂公募 REITs 与商业地产产业链
公募 REITs（不动产投资信托基金）把收费公路、产业园、仓储物流、购物中心等能稳定产生租金或收费的资产装进基金，在交易所上市，投资者买份额，每年拿到资产大部分的可分配收入；原来的持有人卖掉资产收回资金，可以再投资。按戴德梁行，截至 2026 年 6 月底，内地基础设施公募 REITs 上市 82 只，发行规模约 2243 亿元，总市值约 2141 亿元；2026 年 3 月底全市场平均分派收益率约 5.6%。2026 年最大的变化是商业不动产 REITs 试点：证监会 2025 年底推出试点，购物中心、写字楼、酒店都可以发 REITs，首批 4 只 2026 年上市，合计募资约 203 亿元，截至 6 月底已受理 22 只。但底层资产的基本面分化：上海甲级写字楼二季度空置率约 23.5%，租金还在下行。
- 市场规模
- 2026 年 6 月底公募 REITs 共 82 只
- 商业扩容
- 首批 4 只商业不动产 REITs 2026 年上市，募资约 203 亿元
- 写字楼承压
- 上海甲级写字楼 2026 年二季度空置率约 23.5%
产业链图
收费收益权类、产权类和商业不动产 REITs
| 收费收益权类 | 产权类（园区、仓储、商场） | 商业不动产（写字楼、酒店） | |
|---|---|---|---|
| 收入来源 | 高速收费、能源发电 | 租金 | 租金、酒店经营 |
| 到期 | 收费期满后资产价值归零 | 资产长期持有 | 资产长期持有 |
| 分派率 | 较高，2026 年 3 月末约 8.3% | 较低，约 4.3% | 新上市，待观察 |
| 看什么 | 车流量、发电量 | 出租率和租金 | 空置率和经营收入 |
REITs 是什么
REITs 让普通投资者能买到写字楼、商场、高速公路的一部分。底层资产每年产生租金或收费，扣除运营成本后，大部分要分给投资者，所以 REITs 更像“收租的股票”。分派率（每年分红除以价格）是投资者最关注的指标之一。
按戴德梁行《2025—2026 亚洲 REITs 研究报告》（新浪财经转载），截至 2026 年 6 月底，内地基础设施公募 REITs 上市 82 只，发行规模约 2243 亿元，总市值约 2141 亿元；2026 年 3 月末全市场平均分派收益率约 5.6%，其中收费收益权类约 8.3%，不动产权类约 4.3%。收费收益权类分派高，是因为收费期满后资产价值会逐步归零，分红里包含了本金返还。
商业不动产 REITs：扩容
过去公募 REITs 只能装基础设施和保障房、消费基础设施等资产。按新华社（经济参考报），证监会 2025 年底发布通知和公告，推出商业不动产 REITs 试点，资产范围首次涵盖商业综合体、零售、办公、酒店；截至 2025 年 12 月 27 日，市场已上市 78 只 REITs，募资约 2099 亿元。
试点推进很快：按戴德梁行，截至 2026 年 6 月 30 日沪深交易所累计受理 22 只商业不动产 REITs，预计募资约 758 亿元；首批 4 只于 2026 年上市，合计募资约 203 亿元。对开发商和持有人来说，这是盘活存量商业地产、回笼资金的新渠道。
底层资产：写字楼仍在下行
REITs 的分红最终来自底层资产的租金。写字楼市场仍在消化过剩供应：按莱坊，2026 年二季度上海甲级写字楼空置率下降 0.7 个百分点到约 23.5%，租金继续下行；北京甲级写字楼平均净有效租金约每月每平方米 219.2 元，环比下跌 0.8%。按世邦魏理仕（第一财经转引），北京写字楼整体空置率约 17.8%，连续六个季度下降。
所以商业不动产 REITs 之间会明显分化：核心地段、运营能力强的资产更受欢迎，空置率高、租金下行的资产估值承压。
2025—2026：商业不动产进入 REITs
2025 年底证监会推出商业不动产 REITs 试点，写字楼、酒店、购物中心首次可以发行公募 REITs。
2026 年市场反应积极：截至 6 月底已受理 22 只，首批 4 只上市募资约 203 亿元。但写字楼市场仍在下行，上海甲级写字楼空置率约 23.5%。
REITs 为商业地产提供了退出和融资渠道，但不能改变底层资产的基本面：投资者最终拿到的分红，取决于出租率、租金和运营能力。
- REITs 的价值取决于底层资产的现金流。
- 收费收益权类分派高，部分是本金返还。
- 商业不动产 REITs 扩容，但资产质量分化明显。
常见的误判
误判REITs 分派率越高越好。
实际上收费收益权类分派约 8.3%，但收费期满后资产价值会逐步归零。
误判REITs 只能装高速公路和产业园。
实际上2025 年底起商业综合体、写字楼、酒店都纳入试点。
误判商业地产 REITs 上市说明写字楼回暖。
实际上上海甲级写字楼 2026 年二季度空置率约 23.5%，租金仍在下行。
误判REITs 是保本产品。
实际上REITs 在交易所交易，价格会随底层资产和市场波动。
利率、租金和政策：几种情景
| 情景 | 主要影响 | 传导路径 |
|---|---|---|
| 利率下降 | REITs 估值 | 分派率相对吸引力提高 |
| 写字楼空置率上升 | 办公类 REITs | 分红下降 |
| 消费回暖 | 商场类 REITs | 租金和客流改善 |
| 商业 REITs 扩容加快 | 开发商、持有人 | 回笼资金 |
| 高速车流量下降 | 收费类 REITs | 收入下降 |
| 扩募和税收政策完善 | REITs 市场 | 规模扩大 |
各环节的供需特征
| 环节 | 供给刚性 | 集中度 | 新需求 | 政策干预 | 怎么看 |
|---|---|---|---|---|---|
| 基础设施 REITs | 中（审核） | 中 | 低 | 很高（证监会、发改委） | 看分派率 |
| 消费、园区、仓储 | 中 | 中 | 有 | 高 | 看出租率 |
| 商业不动产 REITs | 中（试点审核） | 中 | 有（新试点） | 很高 | 看资产质量 |
| 写字楼、商场运营 | 高（核心地段稀缺） | 低 | 低 | 中 | 看空置率和租金 |
供给刚性：扩产要多久、花钱能不能加快。集中度：产量是不是集中在少数国家或企业。越刚性、越集中，越容易出现紧缺。
怎么跟踪
| 指标 | 看什么 | 去哪里看 |
|---|---|---|
| REITs 上市数量和分派率 | 市场规模和收益 | 沪深交易所、戴德梁行等机构报告 |
| REITs 季度报告 | 底层资产经营 | 沪深交易所基金公告，免费 |
| 写字楼空置率和租金 | 办公资产 | 莱坊、戴德梁行、世邦魏理仕季度报告 |
| 房地产 | 相关行业 | 本站地产建材与家居产业链 |
| 物业管理 | 资产运营 | 本站物业管理产业链 |
数据来源
- 新浪财经转载戴德梁行：2025—2026 亚洲 REITs 研究报告（2026-07-25）
- 新华网转载经济参考报：商业不动产 REITs 起步（2026-01-05）
- 莱坊：上海写字楼市场报告 2026 年第二季度（2026）
- 第一财经：北京写字楼市场（2026-07-10）
内容更新于 2026-10-18。